[Droit bancaire] Pourquoi paie t-on d’abord les intérêts lors d’un emprunt immobilier ?

Maître Amaury AYOUN est avocat au Barreau de Marseille et Docteur en droit. Il exerce en droit des affaires et en droit bancaire. 

Imaginons le cas d’un crédit d’un montant de 300 000 euros sur une durée longue, d’au moins 25 ans, soit 300 échéances si l’amortissement est mensuel.

Cet exemple sera utilisé pour les démonstrations, avec un taux d’intérêt annuel fixé arbitrairement à 5%.

Un taux d’intérêt est toujours stipulé annuellement. Si l’emprunteur ne rembourse pas le capital prêté de 300 000 euros pendant une année, les intérêts d’une année sont de 300 000 × 5% = 15 000 euros.

Or, en pratique, le capital et les intérêts sont, pour le cas emprunts immobiliers, remboursés et payés mensuellement. Les intérêts sont donc calculés au taux mensuel d’intérêt de 5%/12.

Ainsi pour le premier mois d’intérêt : 300 000 × (5%/12)=1 250 euros.

Puis quel que soit l’amortissement, le montant des intérêts est amené à baisser puisque le capital est remboursé au fur et à mesure : si l’emprunteur a remboursé 100 000 euros d’intérêt au bout d’un mois, la seconde échéance d’intérêt sera de (300 000-100 000)×(5%)/12=833,33 euros.

Au regard de l’article 1343-1 du Code civil selon lequel « Lorsque l’obligation de somme d’argent porte intérêt, le débiteur se libère en versant le principal et les intérêts. Le paiement partiel s’impute d’abord sur les intérêts. », les emprunteurs sont fondés à pratiquer l’amortissement avec échéances constantes ou remboursement progressif du capital.

I – AMORTISSEMENT PROGRESSIF DU CAPITAL (AVEC ÉCHÉANCE CONSTANTE)

Si l’on souhaite rembourser mensuellement un prêt de 300 000 euros sur une durée de 25 ans, avec une échéance constante, le montant de la mensualité s’élève à 1753,77 euros.

La première mensualité (intérêt + capital) s’impute d’abord sur le montant des intérêts du premier mois 300 000 × (5%)/12=1250 euros, et c’est seulement l’excédant qui est déduit du capital prêté : 1753,77 (mensualité) – 1250 euros (intérêts) =  503,77 (capital remboursé dans le mois) qui est déduit du capital prêté.

Le capital restant dû est alors de 299 496,23 euros, et ainsi de suite jusqu’à atteindre zéro … 

Avec cette méthode l’emprunteur aura payé 226 131,07 euros d’intérêt à l’issue des 300 mensualités.

II – AMORTISSEMENT CONSTANT DU CAPITAL (AVEC ÉCHÉANCE DÉGRESSIVE)

L’emprunteur qui souhaiterait prioriser le remboursement du crédit pourrait penser qu’il a tout à gagner à rembourser la même part de capital chaque mois.

Si l’on souhaite rembourser mensuellement un prêt de 300 000 euros sur une durée de 25 ans, en remboursant le capital de manière constante, on ne peut que diviser 300 000 par 300. Soit un remboursement de 1000 euros de capital chaque mois.

De la sorte, la première mensualité est de 2250 et la dernière de 1004,17 euros.

La part d’intérêt ne sera pas plus rapidement inférieure à celle du capital. Elle ne l’est qu’à compter de la 62ème  échéance d’intérêt.

L’emprunteur paie moins d’intérêts : 188 125 euros (38 006,07 euros de moins qu’avec la précédente méthode) !

Néanmoins, l’effort réalisé par l’emprunteur est plus important en début de prêt. 

III – CONTRAINTE DES DONNÉES POUR LES CALCULS

Est-il donc possible de payer peu d’intérêt en début de prêt et de rembourser plus de capital en début de prêt ?

Cette solution se heurte à trois données modulables :

  • la durée choisie (25 ans) 
  • les capacités mensuelles de l’emprunteur.
  • le montant des échéances

Et une donnée immuable 

  • La méthode de calcul des intérêts :  Capital restant dû × (taux annuel%)/12 pour un remboursement mensuel.

Les intérêts sont fonctions du capital restant dû. Il s’agit de la rémunération du service rendu. Ainsi, tant que le capital n’est pas suffisamment remboursé, l’assiette des intérêts reste élevée. Il n’y a pas de moyen d’y échapper, sauf à reporter se paiement à plus tard. En procédant ainsi on déplace dans le temps l’effort financier réalisé par l’emprunteur.

Les capacités mensuelles de l’emprunteur et la durée choisie : si l’on ne divise pas le capital en 300 remboursements constants, soit l’on paie plus, soit l’on paie moins de capital chaque mois.

Si l’on paie plus de capital en début de prêt, le montant des intérêts se réduit nécessairement plus rapidement. L’utilisation d’échéances par paliers permet de procéder ainsi. Les possibilités sont très nombreuses, tout dépend du montant des paliers choisis et de leur périodicité.

Mais, ceci implique pour l’emprunteur de réaliser un effort financier plus important en début de prêt.

Par ailleurs, cela peut réduire ou allonger la durée du prêt selon les options choisies.

IV – ALTERNATIVE D’UNE IMPUTATION PRÉFÉRENTIELLE SUR LE CAPITAL ?

Il y a deux alternatives connues à l’amortissement progressif du capital pratiqué par les établissements de crédits :

  • l’amortissement constant du capital, qui nécessite néanmoins un effort plus important de l’emprunteur en début de prêt
  • l’amortissement par échéance dégressive par palier,  qui nécessite également un effort plus important de l’emprunteur en début de prêt.

Celles-ci ne sont donc pas pleinement satisfaisantes.

Une donnée est toujours immuable, c’est la méthode de calcul des intérêts :  Capital restant dû × (taux annuel%)/12

Tant que l’emprunteur n’a pas suffisamment remboursé son capital, les intérêts seront calculés selon une assiette élevée. 

En toute hypothèse, les intérêts sont calculés mais peuvent être payés plus tard. 

L’hypothèse de reporter le paiement des intérêts plus tard peut-être envisagée.

On pourrait envisager une division du remboursement d’un crédit selon différentes phases :

  • une première phase durant laquelle l’emprunteur ne rembourserait mensuellement que le capital
  • une second phase durant laquelle l’emprunteur paierait mensuellement les intérêts dus si tout est remboursé, ou bien, le capital restant et les intérêts mensuels ainsi que ceux déjà dus.

Exemple sur un prêt d’une durée de 300 mois

En reprenant une échéance constante de 1753,77 euros, la moitié du prêt serait remboursé après la 85ème échéance si la mensualité est exclusivement composée de capital. Le capital restant est alors de 150 929,55 euros. Et les intérêts calculés durant ces 85 mois d’un montant de 80 162,67

Cela signifierait a priori que l’emprunteur doit 80 162,67 euros d’intérêts à répartir sur les échéances à venir, 150 929,55 euros de capital restant dû, plus les intérêts qui courent sur le capital restant chaque mois. La durée restante serait de 107 mois si l’échéance de 1753,77 euros était divisée entre le capital et l’intérêt.

Or, même en procédant à une imputation préférentielle sur le capital, le prêteur peut capitaliser les intérêts produits chaque mois par les intérêts[1]. Les intérêts vont donc produire des intérêts à leur tour.

Au bout de la première année, l’emprunteur aura beau avoir remboursé 12 fois 1753,77 euros, soit 21045,24, selon de rapides calculs 14 517,72 euros d’intérêts seront capitalisés. 

Au bout d’une année, l’emprunteur n’aura remboursé que 300 000 – 21 045,24 + 14 517,72 = 293 472,48 euros, qui serviront d’ailleurs de base au calcul des intérêts suivants.

Et ainsi de suite.

Ce qui revient à peu de chose près au même amortissement du capital que celui décrit dans l’ amortissement progressif du capital, avec échéance constante.

CONCLUSION

Il est donc difficile d’échapper au paiement des intérêts en raison de certaines contraintes mathématiques.

De façon générale, si le montant des intérêts est réduit, l’effort financier de l’emprunteur peut être accentué sur certaines périodes, notamment en début de prêt si le but est de privilégier le paiement du capital.

Reporter le paiement des intérêts à plus tard, n’empêche pas une capitalisation des intérêts. Les intérêts seraient productifs d’intérêts à leur tour. Dans ce cas, les sommes payées par l’emprunteur seraient assez similaire au cas d’espèce de départ.

***

Notre cabinet intervient en matière bancaire et en droit du crédit.

Vous pouvez nous joindre :

  • par téléphone : 0484254095
  • par mail : avocat@amauryayoun.com

Pour toute information complémentaire, n’hésitez pas à consulter notre site internet : 

http://www.amauryayoun.com


[1] G. BIARDEAUD, « incidences financières du redressement judiciaire civil », JCP G 1991, doctr. 3500, spéc. n°35, voy. également n°8-9.

Votre commentaire

Entrez vos coordonnées ci-dessous ou cliquez sur une icône pour vous connecter:

Logo WordPress.com

Vous commentez à l’aide de votre compte WordPress.com. Déconnexion /  Changer )

Image Twitter

Vous commentez à l’aide de votre compte Twitter. Déconnexion /  Changer )

Photo Facebook

Vous commentez à l’aide de votre compte Facebook. Déconnexion /  Changer )

Connexion à %s