Notre cabinet d’avocat intervient en droit immobilier et particulièrement dans le contentieux locatif, en matière de loyers impayés et d’expulsion, dans lequel nous avons développé une expertise spécifique afin d’obtenir la libération de votre bien le plus rapidement possible. Vous pouvez nous joindre par mail (avocat@amauryayoun.com) et par téléphone (04 84 25 40 95).
Les propriétaires sont régulièrement désarmés lorsque leurs locataires ne paie plus le loyer et occupent toutefois les lieux malgré des courriers et mises en demeures infructueux. Après plusieurs impayés et retards, la confiance est souvent rompue et les propriétaires souhaitent, à juste titre, obtenir l’expulsion du locataire.
Ces dernières années, la procédure d’expulsion s’est complexifiée et une série de conditions plus ou moins rigoureuses doivent être réunies pour que le locataire soit régulièrement contraint de quitter les lieux.
Trop souvent, les propriétaires perdent un temps précieux dans une procédure qui a la réputation d’être parfois longue. Notre cabinet a le souci d’obtenir une expulsion rapide, moyennant des honoraires adaptés à la situation personnelle de chaque propriétaire.
Nous n’ignorons pas la situation des propriétaires qui exposent des dépenses pour conserver la propriété (charges de copropriété à régler, crédit immobilier à rembourser, et cela bien que le locataire ne règle pas).
Vous pouvez prendre connaissance de la procédure et notre façon de traiter ce type d’affaire en prenant connaissance de notre vade-mecum à l’attention de notre clientèle.
1. OBTENTION D’UNE DÉCISION DE JUSTICE – MOTIFS D’UNE EXPULSION.
Pour obtenir l’expulsion d’un locataire il faut obtenir un titre exécutoire, c’est à dire une décision de justice ordonnant cette expulsion.
Généralement, il y a plusieurs motifs qui peuvent être invoqués afin d’obtenir un titre exécutoire :
- résiliation du contrat pour faute : c’est à l’inexécution d’une obligation du locataire visée dans le contrat ou à l’article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : impayés de loyers, défaut d’assurance habitation contre les risques locatifs, usage non paisible des locaux (nuisances sonores, plaintes du voisinage), dégradations, défaut d’entretien, empêchement d’accès aux locaux, maison ou appartement pour réaliser des travaux, sous-location interdite …
- par acquisition de la clause résolutoire pour des raisons similaires, après commandement de justifier de l’assurance habitation ou commandement de payer infructueux. Le contrat est en principe résolu, mais il faut toutefois saisir le tribunal compétent pour le constater.
- par congé donné par le bailleur six mois avant la date d’échéance du bail (article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)
- pour motif légitime et sérieux, notamment pour inexécution (voir supra)
- pour reprise du logement
- pour vente du logement
Si le locataire ne quitte pas les lieux, le tribunal doit constater la régularité du congé. Il faut par exemple veiller en cas de vente à bien poursuivre des diligences afin de procéder réellement à la vente du bien que le logement soit encore occupé.
2. PRÉPARATION DE L’AFFAIRE AVANT DE SAISINE DE LA JUSTICE :
Lors de notre rendez-vous, nous avons besoin que vous réunissiez les pièces suivantes (que vous pouvez nous adresser préalablement par mail : avocat@amauryayoun.com pour un traitement plus rapide de l’affaire). :
Dans tous les cas :
- pièce d’identité
- titre/attestation de propriété (acte de vente)
- contrat de bail
- état des lieux d’entrée.
- décompte réalisé par vos soins.
Selon les cas :
- acte de caution solidaire.
- commandement de payer à la caution si un commissaire/huissier de justice est déjà intervenu.
- congé aux fins de vente si un commissaire/huissier de justice est déjà intervenu.
- procès verbaux si un huissier est déjà intervenu.
- Justificatifs de la situation financière du bailleur (tableau d’amortissement du crédit, avis d’impôt).
- avis de taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
- décompte des régularisations de charges.
À l’issue de notre rendez-vous, afin de raccourcir au maximum les délais de la procédure, nous réservons immédiatement une date d’audience auprès du tribunal compétent et, si cela n’a pas déjà été fait, nous mandatons un huissier afin de délivrer un commandement de payer à votre locataire le jour même.
a. réaliser un décompte compréhensible :
Le tribunal saisi doit s’assurer de la réalité des impayés. Il convient donc d’être rigoureux lorsqu’il s’agit d’exposer ses prétentions et demander
Nous vous recommandons de réaliser les décomptes sous la forme suivante afin de faciliter notre compréhension et surtout celle du tribunal qui pourrait être saisi de la question :
| Mois | Loyer et provision pour charges | Règlement du locataire | Règlement CAF (APL) | Reste du |
| Mai 2022 | 700 | 0 | 300 | 400 |
| Juin 2022 | 700 | 400 | 300 | 0 |
| Juill. 2022 | 700 | 400 | 0 | 300 |
| Août 2022 | 700 | 0 | 0 | 700 |
| Sept. 2022 | 700 | 0 | 0 | 700 |
| Oct. 2022 | 700 | 0 | 0 | 700 |
| Commandement de payer | ||||
| Nov. 2022 | 700 | 0 | 0 | 700 |
| Déc. 2022 | 700 | 0 | 0 | 700 |
| Résiliation commandement de payer infructueux | Indemnité d’occupation | |||
| Janv. 2023 | 700 | 0 | 0 | 700 |
| TOTAL | 4.900,00 euros |
Exemple de décompte.
S’il y a des régularisations de charges, celles-ci doivent apparaître dans le décompte de façon claire et compréhensible. Il est préférable d’apporter les justificatifs de ces régularisations
Le Décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables. Bien qu’exhaustif, le texte présente toutefois de nombreuses zones d’ombre et fait l’objet d’une jurisprudence abondante à ce sujet.
Si une clause du contrat prévoit que le loyer fait l’objet d’une révision annuelle (qui ne peut excéder, à la hausse, la variation l’indice de référence des loyers), il convient également de le faire figurer dans le décompte et apporter les justificatifs que le propriétaire a manifesté sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an.
Ces deux dernières modalités sont malheureusement assez négligées par les propriétaires qui oublient de les appliquer.
b. les écueils à éviter :
Excédés par les impayés et l’inertie de leurs locataires qui se maintiennent dans les lieux, les propriétaires sont parfois amenés à commettre des erreurs qui retardent ensuite leur procédure ou donnent l’impression qu’ils ne sont pas de bonne foi.
Parmi les erreurs fréquemment rencontrées, nous constatons des congés mal rédigés, hors délais, ou non suivi d’effets. L’exemple du congé pour vente exposé plus haut est assez typique.
Nous prenons régulièrement connaissance de commandements de payer parfaitement irréguliers et donc inutile, souvent en raison d’un décompte mal dressé dès l’origine. Notre exemple de décompte exposé plus haut et respectueux des droits du locataires et lui permet, ainsi qu’au juge saisi ensuite de l’affaire, de prendre connaissance des flux financiers intervenus.
Dans le même ordre d’idée, l’absence de prise en compte des régularisations de charges dans les décomptes décrédibilise souvent les prétentions du propriétaire dont les prétentions se réduisent parfois à peau de chagrin.
Selon l’article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer visant la clause résolutoire obéit à de nombreuses règles sanctionnées par une nullité de forme.
3. SAISINE DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Depuis le 1er janvier 2020, le juge des contentieux de la protection, un magistrat du tribunal judicaire chargé de cette fonction « connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre. » (article L213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire), ainsi que « des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. » (article L213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire).
Le juge des contentieux de la protection est saisi par voie d’assignation, c’est à dire une citation du locataire devant la justicepar acte de commissaire/huissier de justice.
Cette assignation obéit à une série de délais assez contraignant :
- l’assignation doit être délivrée deux mois au plus tard avant l’audience et notifiée à la CCAPEX à peine d’irrecevabilité des demandes (article 24, III. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)
- l’assignation doit être remise au greffe de la juridiction pour son enrôlement 15 jours au plus tard avant l’audience. (article 754 du Code de procédure civile)
La procédure devant le juge des contentieux de la protection est une procédure orale et les parties n’ont pas l’obligation de constituer un avocat (article 761 du Code de procédure civile)
Étant donné l’oralité de la procédure, l’affaire peut idéalement être plaidée dès la première audience. Si toutefois, le défendeur entend opposer une défense, l’affaire est le plus souvent renvoyée à une audience ultérieure, afin que chacun puisse exposer sa version des faits et ses arguments de droit dans le respect du contradictoire.
Une fois l’affaire plaidée, elle est mise en délibéré et un jugement ou une ordonnance est rendue dans le délai d’un à deux mois suivant l’audience de plaidoirie.
4. UNE FOIS LA DÉCISION DE JUSTICE OBTENUE, QUE SE PASSE T-IL ?
Une fois la décision de justice obtenue, le propriétaire a en main un titre lui permettant d’exécuter immédiatement la décision. Depuis le 1er janvier 2020, les décisions de justice de première instance sont désormais exécutoire de plein droit (article 514 du Code de procédure civile) : cela signifie que le locataire doit quitter les lieux et régler sa condamnation pécuniaire même s’il interjette appel.
Suite à une décision de justice, les réactions des locataires sont variables. Certains, reconnaissant l’autorité de la décision rendue, quittent spontanément les lieux. Si le locataire entend quitter les lieux spontanément, il convient d’organiser un état des lieux en présence d’un huissier/ commissaire de justice afin de faire constater d’éventuels problèmes tels que des dégradations dans le logement.
D’autres se maintiennent toutefois dans les lieux pour des diverses raisons malgré la décision rendue.
Il convient de signifier la décision obtenue à son locataire rapidement afin de faire courir les délais d’une exécution forcée. La décision est généralement notifié au locataire avec un commandement de quitter les lieux dans un délai de deux mois (article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution)
Dès ce commandement, l’huissier/commissaire de justice saisit le Préfet qui lui prêtera ultérieurement le concours de la force publique, si le locataire se maintient dans les lieux.
L’ « expulsion » en elle-même est donc la dernière étape de cette procédure et consiste à faire sortir, au besoin par la force, l’ancien locataire qui occupe désormais sans droit ni titre le logement.
Il est question de « trêve hivernale » uniquement à ce stade de la procédure, il est en effet « sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante » (art. L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution).
S’agissant des loyers impayés, une fois la décision de justice en main, il est également possible d’exécuter la condamnation au moyen de saisies :
- saisie-attribution : saisie entre les mains d’un tiers, souvent l’établissement de crédit du locataire, les créances de somme d’argent.
- saisie des rémunérations : saisie d’une partie des salaires du locataires directement entre les mains de son employeur.
- saisie-vente des biens meubles, sous certaines réserves.
Lorsque l’arriéré est important, il est judicieux d’obtenir également la condamnation de la caution solidaire afin de réaliser des saisies plus fructueuses.
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Notre cabinet d’avocat intervient dans le ressort de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, et particulièrement auprès des juges des contentieux de la protection près des tribunaux judicaires de Marseille, Aubagne, Martigues et Aix-en-Provence.
Nous vous invitons à nous joindre par mail (avocat@amauryayoun.com) et par téléphone (04 84 25 40 95) afin que nous fixions rendez-vous ou répondions à vos éventuelles interrogations.
Maître Amaury Ayoun 