[Droit immobilier] Annulation d’une vente à réméré de sa résidence principale

Les propriétaires recherchant une solution pour obtenir rapidement des liquidités, peuvent trouver la vente à réméré attrayante. 

La vente en réméré est une opération qui repose sur l’article 1659 du Code civil, qui permet à un propriétaire en difficulté financière de vendre son bien immobilier tout en conservant la possibilité de le racheter dans un délai convenu. C’est une solution temporaire pour obtenir des liquidités.

L’article 1673 du Code civil prévoit cependant que lors du rachat, le prix de vente est remboursé et majoré des « frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation ».

Cependant, derrière cette apparente flexibilité, des dangers guettent les vendeurs mal informés. Une vente à réméré mal encadrée peut se transformer en un piège financier avec de graves conséquences : perte définitive du bien immobilier, impossibilité de rachat, surendettement …

Des recours sont possibles, et notamment une annulation de la vente à réméré de sa résidence principale.

I – Quels sont les pièges de la vente à réméré ?

Les pièges de la vente à réméré sont variés : 

1. Sous-évaluation du bien immobilier : Le propriétaire est convaincu de vendre son bien à un prix très inférieur à sa valeur réelle sous prétexte d’une urgence financière ou en invoquant des frais de sortie élevés. Cela compromet la capacité de rachat future.  

2. Conditions de rachat inaccessibles :  Des clauses abusives ou des intérêts exorbitants sont ajoutés au contrat, rendant financièrement impossible pour le vendeur de racheter son bien, par exemple l’augmentation artificielle du prix de rachat, pénalités disproportionnées en cas de dépassement du délai. Le coût de rachat est souvent majoré par des indemnités qui s’apparentent à des taux d’usure déguisés.
3. Prise de possession prématurée : Certains acquéreurs peu scrupuleux expulsent rapidement le vendeur de son bien sous prétexte de retards dans les paiements liés au rachat, bien que le délai légal de réméré ne soit pas encore expiré. 
4. Perte définitive du bien : Si vous dépassez le délai convenu, le bien reste la propriété de l’acquéreur.

II – Peut-on annuler la vente à réméré ?

Dans un arrêt du 24 juin 2021, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. civ. 3^ème, 24 juin 2021, 18-19.771, inédit ; D. 2022, p. 360, obs. G. Biardeaud, LEDB 2021, oct., n° 200h0, p. 3, obs. Marc Mignot ; JCP E 2021, 1499, chron. dr. banc., spéc. n°7, obs N. Mathey) avait pu statuer sur une affaire illustrant les principaux pièges de la vente à réméré. 

Un vendeur, en grande difficulté financière, avait cédé sa résidence principale par une vente à réméré dans les circonstances suivantes :

• Le prix de vente était très inférieur à la valeur réelle du bien.
• Le prix de rachat incluait des frais et des indemnités atteignant un niveau usuraire.
• L’opération cachait en réalité un crédit déguisé.

La Haute Juridiction a approuvé l’annulation de la vente décidée par la cour d’appel, considérant qu’elle constituait tant un prêt usuraire (sur les taux usuraires, voir notre thèse, spéc. n°178, p. 145) qu’un pacte commissoire prohibé, cette dernière qualification emportant l’annulation. 

Le pacte commissoire est visé à l’article 2452 du Code civil (ancien article 2459), selon lequel « il peut être convenu dans la convention d’hypothèque que le créancier deviendra propriétaire de l’immeuble hypothéqué. Toutefois, cette clause est sans effet sur l’immeuble qui constitue la résidence principale du débiteur. »

Cette décision rappelle que la vente à réméré n’est pas un contrat pignoratif et que les vendeurs sont protégés contre les abus liés à des montages financiers dissimulés n’est pas isolées.

III – Quels autres recours contre une vente à réméré ruineuse ?

L’annulation n’est pas la seule sanction dont peut être frappée une vente à réméré ruineuse.

D’une part, s’agissant de la sous-évaluation du bien, le prix de vente ne doit se révéler lésionnaire : « Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value. » (article 1674 du Code civil).

D’autre part, les contrats de vente à réméré conclus avec des professionnels sont susceptibles de contenir des clauses abusives, lesquelles sont réputées non écrites (article L. 241-1 du Code de la consommation).

IV – Notre cabinet d’avocat défend vos intérêts en cas de vente à réméré ruineuse :

Pour comprendre pleinement les implications d’une vente à réméré et protéger vos intérêts, il est essentiel d’obtenir une analyse précise et personnalisée. Voici comment nous pouvons intervenir pour vous aider.

Étapes de notre accompagnement :

1. Audit juridique du contrat : Nous identifions les clauses abusives, déséquilibres financiers ou irrégularités juridiques qui pourraient justifier une action en nullité ou tout autre stratégie contentieuse.
2. Accompagnement stratégique : Que ce soit pour négocier une sortie amiable ou pour engager une action en justice, nous élaborons une stratégie adaptée à votre situation.
3. Soutien dans l’exercice du droit de rachat : Si la nullité n’est pas possible, nous veillons à ce que votre droit de racheter votre bien soit exercé dans les meilleures conditions.

Avec une expertise reconnue dans le domaine du contentieux immobilier, et notamment des actions en nullité et les négociations complexes, notre cabinet d’avocat défend vos droits et restaure un équilibre dans vos transactions immobilières.

Si vous êtes concerné par une vente à réméré, il est essentiel de vous entourer de professionnels pour éviter des pertes irrémédiables. 

Contactez Maître Benjamin AYOUN avocat à Marseille dès aujourd’hui pour une consultation approfondie  :

Téléphone : 0484254092

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