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Le droit immobilier concerne l’ensemble des règles relatives aux biens immobiliers, c’est à dire les terrains, les appartements, les maisons etc … Le bien immobilier est principalement considéré pour son lien avec le droit de propriété, la manière dont on l’acquiert, et les différents pouvoirs que l’on peut exercer sur lui : son utilisation (usus), la jouissance (fructus) et la disposition (abusus).
Le droit immobilier ne s’intéresse pas seulement strictement au droit de propriété et à son respect (par exemple les litiges de voisinage relatifs au bornage, aux limites de propriété, aux servitudes de passage), il s’intéresse plus généralement aux droits et obligations des propriétaires et ses relations avec d’autres personnes, tels que les locataires, les copropriétaires, l’administration etc …
En raison de la diversité des situations qu’il traite, le droit immobilier peut être divisé en plusieurs branches :
Le droit de l’urbanisme s’intéresse aux relations entre le propriétaire et l’administration, lorsqu’il est question de l’aménagement du territoire et l’occupation des sols. Le propriétaire peut être amené à connaître cette branche du droit immobilier dans les circonstances suivantes : en matière d’autorisations d’urbanisme (déclaration préalable de travaux, permis de construire, permis d’aménager) ou lorsque ces autorisations sont contestées (contestations de permis de construire) et enfin, en cas d’action foncière qui se manifeste en cas de préemption ou d’expropriation pour cause d’utilité publique.
Le droit de la construction qui concerne les relations entre le futur propriétaire et les intervenants d’un projet (architecte, promoteur, entreprises de construction, maître d’ouvrage etc …).
Le droit de la construction se manifeste notamment par des règles très spécifiques aux opérations considérées comme par exemple, la vente en état futur d’achèvement ou le contrat de construction de maisons individuelle.
En cas de désordres ou de vices de constructions, la matière se caractérise par un fort contentieux. En effet, de nombreuses garanties d’origine légales prémunissent le propriétaires contre différents sinistres : la garantie des vices cachés, la garantie de bon fonctionnement (dite garantie biennale), la garantie de parfait achèvement et, bien entendu, la garantie décennale.
Le droit de la copropriété organise les relations entre les copropriétaires d’un immeuble collectif, sous l’égide d’un syndicat de copropriétaires, représenté par son syndic, qui assure la gestion administrative, comptable et financière de la copropriété, le respect du règlement de copropriété, l’entretien et la conservation de l’immeuble. Pour cela, les copropriétaires prennent des décisions au cours d’assemblée générales que le syndic fait exécuter par appel de charges. La matière s’articule principalement autours de trois angles : la responsabilité et les pouvoirs du syndic et du syndicat des copropriétaires, la contestation et le recouvrement des charges de copropriété, les litiges entre copropriétaires et la prise de décision en assemblée générale.
Le droit des baux s’attache à définir les droits et obligations des bailleurs et des locataires.
On distingue deux grandes catégories de baux :
- le bail commercial, qui obéit aux spécificités du droit commercial, et dont les règles figurent aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Ces règles qui ont pour objet de protéger le fonds de commerce du commerçant se révèlent complexes. Le statut des baux commerciaux réglemente principalement 3 aspects du bail : son loyer (clause d’indexation, la clause d’échelle mobile, la révision triennale), sa durée (renouvellement, tacite reconduction, le congé, sa résiliation et la question de l’indemnité d’éviction) et sa transmission (en cas de cession de fonds de commerce, ou par ailleurs en cas de sous-location ou de location-gérance).
- le bail d’habitation dont les règles figurent principalement dans la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que le logement soit meublé ou non, et tendent à résoudre toute une série de problématiques relatives à la location et notamment le contentieux locatif qui concerne par exemple les régularisations de charge, la question des loyers impayés, des sous-locations interdites, de la résiliation du bail et l’expulsion des locataires ou de squatters. Le droit des baux d’habitation s’attache également à prévenir l’indécence et l’insalubrité du logement.
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