Maître Amaury AYOUN est avocat et Docteur en droit privé et intervient en droit immobilier à Marseille, notamment dans les intérêts des acquéreurs qui agissent en réduction ou diminution du prix suite à une erreur de surperficie « Loi Carrez ».
Il arrive parfois qu’après l’achat d’un bien immobilier (maison, villa, appartement), les acquéreurs réalisent que la superficie du bien mentionnée dans l’acte authentique de vente soit erronée.
Dans ces conditions, les acquéreurs peuvent agir contre le vendeur et solliciter la restitution du prix proportionnelle à la différence de superficie.
I – LES PRINCIPES DE L’ACTION EN DIMINUTION OU RÉDUCTION DU PRIX DE VENTE :
En cas d’erreur, plusieurs options se présentent l’acquéreur selon la Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, désignée par la pratique sous le nom de Loi « Carrez », qui a introduit un article 46 au sein de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :
- l’acheteur peut solliciter la nullité de l’acte de vente en l’absence de mention de toute superficie dans l’acte.
- l’acheteur peut solliciter la réduction ou diminution du prix de vente en cas d’erreur portant sur la superficie mentionnée dans l’acte.
L’action en diminution du prix de vente repose sur les derniers alinéas de l’article 46 :
« Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. (…)
Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. »
La Cour de cassation précise que « la superficie des parties privatives à prendre en compte est celle du bien tel qu’il se présente matériellement au jour de la vente »[1].
La diminution du prix n’est pas subordonnée à la preuve d’un préjudice[2], cela signifie que la diminution est automatique, si toutefois « la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte », soit 5 % de la surface exprimée.
La jurisprudence a donc consacré un « droit légal à la restitution de l’indu »[3], dont le vendeur ne peut pas s’exonérer.
D’ailleurs, la connaissance par l’acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien vendu ne le prive pas de son droit à la diminution du prix[4].
Dans ce type d’affaires, le professionnel ayant réalisé le mesurage erroné et le notaire sont régulièrement appelé en cause, souvent par le vendeur qui cherche à gagner du temps pour ne pas être condamné ou cherche désespérément un co-responsable.
Néanmoins, la diminution de prix résultant de l’article 46 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, en raison de son caractère « forfaitaire » ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable permettant d’accueillir l’appel en garantie du vendeur contre le cabinet d’expertise auteur du métrage[5].
Dans le même ordre d’idée, l’appel en garantie contre le notaire est également en principe peu efficace[6].
II – COMMENT CALCULER LA RÉDUCTION PROPORTIONNELLE ? :
L’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 indique que cette réduction du prix est proportionnelle à la différence de superficie entre celle exprimée dans l’acte et la superficie réelle.
Ainsi, par exemple, une superficie réelle de 155,28 m2 contre une superficie de 178,87 m2 annoncé dans l’acte de vente au prix de 250 000 euros, ouvre droit à une diminution du prix proportionnel à l’écart constaté soit :
(250 000 X 23,59 m2) / 178,87 m2 = 32 970,87 euros.
Par ailleurs, la question se poserait de savoir si les acquéreurs pourraient également prétendre à la réparation du préjudice qu’ils subissent et solliciter :
- le remboursement de la facture du diagnostic de superficie réalisé pour les besoins de l’action.
- le coût supplémentaire de leur prêt immobilier, et particulièrement le montant des intérêts et des primes d’assurance, les frais de constitution de sûretés réelles.
- le montant des droits payés au titre de différents impôts (taxe départementale, taxe communale, taxe foncière, frais d’assiette, la contribution de sécurité immobilière). Sur ce point, l’acheteur peut à tout le moins prendre attache avec l’administration fiscale pour signaler l’erreur.
- le montant des émoluments proportionnels du notaire.
III – DEUX PRÉCAUTIONS INÉVITABLES AVANT D’AGIR :
En premier lieu, l’acquéreur doit bien évidemment rapidement faire diagnostiquer son bien et obtenir un certificat de superficie afin de rapporter la preuve de l’erreur.
En second lieu, l’acquéreur doit être extrêmement attentif au délai de forclusion d’un an auquel est soumis l’action en réduction ou diminution du prix suite à une erreur de surface Carrez.
En effet, « l’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. » selon l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 Juillet 1965 susvisé.
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Notre cabinet d’avocat à Marseille intervient en matière immobilière afin d’obtenir la réduction ou la diminution du prix de vente suite à une erreur de surface Carrez.
Nous vous invitons à nous joindre par mail (mailto:avocat@amauryayoun.com) et par téléphone (04 84 25 40 95) afin que nous fixions rendez-vous ou répondions à vos éventuelles interrogations.
[1] Cass. civ. 3ème, 8 octobre 2015, n°14-17.593, inédit
[2] Cass. civ. 3ème , 5 déc. 2007, n° 06-19.676, Bull. civ. III, n° 218.
[3] Ch. ATTIAS et P. CAPOULADE, obs. ss. Civ. 3ème, 5 déc. 2007 ; D. 2008., Pan. 2690, spéc. 2692.
[4] Cass. civ. 3ème, 5 déc. 2007, n° 06-19.676, Bull. civ. III, n° 218 ; voy. aussi CA Paris, 19 sept. 2007, n°07/04000: AJDI 2008, p. 592, note Capoulade. ; Cass. civ. 3ème, 2 juill. 2008, n°07-14.639, inédit ; TGI Nanterre, 16 oct. 2008 ; D. 2008, AJ 2940, obs. Rouquet.
Amaury Ayoun Avocat 