Maître Amaury AYOUN est avocat et Docteur en droit et intervient en droit immobilier à Marseille, et notamment en cas de litige entre propriétaires et locataires.
Si en principe le locataire a « le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre » selon l’article 1717 du Code civil, c’est à condition que « cette faculté ne lui a pas été interdite ».
Généralement, les bailleurs prennent le soin d’insérer une clause d’interdiction de sous-location.
L’article 8 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en prend d’ailleurs acte, et présente les choses inversement, le principe devenant l’exception : « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. »
Bien que la sous-location leur soit interdite, les locataires sont souvent tentés de sous-louer leur logement (notamment parce que l’activité est rémunératrice grâce aux facilités offertes par les plateformes collaboratives telles que Airbnb) … à leurs risques et périls toutefois.
En effet, un arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation rendu le 12 septembre 2019 (Cass. civ. 3ème, 12 sept. 2019, n°18-20.727) retient que « les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ».
Cette solution se fonde sur le droit d’accession du propriétaire visé l’article 546 du Code civil : « La propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s’appelle « droit d’accession ». ». L’article 547 du Code civil poursuit « Les fruits naturels ou industriels de la terre, Les fruits civils, Le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d’accession. »
Lorsque le bailleur n’a pas autorisé la sous-location, il n’aurait transféré au locataire que le pouvoir d’utilisation (usus) sur le bien dont il est propriétaire. Le locataire n’aurait donc ni la jouissance (fructus) ni la disposition (abusus) du bien.
Le raisonnement de la Cour de cassation semble toutefois laconique : les sous-loyers qui sont autorisés ne sont-ils pas aussi des fruits civils (en ce sens N. TAMOD, obs sous Cass. 3ème civ., 12 sept. 2019, n°18-20.727, LPA 28 janv. 2020, n° 150r2, p. 12) ?
La solution est certes sévère pour le locataire qui en plus de régler son loyer, devra restituer les sous-loyers, alors même qu’il n’a pas occupé le logement, mais elle se révèle être un moyen très efficace d’empêcher les sous-locations illicites.
Notre cabinet d’avocat vous assiste et vous représente en cas de litige avec un locataire, notamment en cas de sous-location interdite, laquelle peut justifier une résiliation du contrat de bail et une expulsion du locataire … et la restitution des sous loyers.
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