[Droit immobilier] Le propriétaire est-il vraiment tenu d’indemniser le « squatteur » blessé suite à la rupture du garde-corps ?

Maître Amaury AYOUN est avocat et Docteur en droit et intervient en droit immobilier à Marseille, et notamment en cas de litige entre propriétaires et locataires.

Une  décision de la Cour de cassation rendue le 15 septembre 2022 (Cass. civ 2ème, 15 sept. 2022, n°19-26.249, inédit, D. 2022, p. 1917, obs. N. Reboul-Maupin ; La lettre juridique Lexbase, n°922, 27 oct. 2022, note M. Dupré )  avait été particulièrement médiatisée en raison de son apparente sévérité. Les titres des articles de presse étaient assez évocateurs : « Ce propriétaire doit indemniser un «squatteur» blessé avec un garde-corps »,  « Un propriétaire tenu d’indemniser un squatteur à la suite d’une blessure ? », « Un logement, même squatté, doit être entretenu, juge la Cour de cassation».

Et en effet, à première lecture, l’attendu principal de cet arrêt n’est pas très engageant pour les propriétaires : « L’occupation sans droit ni titre d’un bien immobilier par la victime ne peut constituer une faute de nature à exonérer le propriétaire du bâtiment au titre de sa responsabilité, lorsqu’il est établi que l’accident subi par cette dernière résulte du défaut d’entretien de l’immeuble. »

Il y a lieu de procéder à quelques clarifications tant factuelles que juridiques au sujet de cet arrêt.

Le propriétaire d’un appartement avait donné son bien en location, puis suite à décision de justice, son locataire avait été déchu de tout titre d’occupation. Quelques temps plus tard, cette ancienne locataire qui s’était tout de même maintenu dans les lieux avait chuté au sol depuis une fenêtre de l’appartement du 1er étage, car le garde de la fenêtre avait cédé.

Bien qu’initialement entrée dans les lieux légalement, l’occupante désormais sans droit ni titre, n’avait d’ailleurs pas préoccupé le bailleur, qui n’avait justifié d’aucune procédure d’expulsion, d’aucun commandement de quitter les lieux à la suite du jugement …  La Cour d’appel de Paris avait d’ailleurs observé que l’occupation des lieux avait été « largement tolérée » par le bailleur (CA Paris, Pôle 2, ch. 5, 10 sept. 2019).

La question se posait de savoir si l’occupante s’était fautivement maintenue dans les lieux ou si le bailleur avait lui-même toléré ce maintien dans les lieux.

La Cour d’appel avait confirmé la condamnation du propriétaire par les juges de première instance  à indemniser son ancienne locataire de ses préjudices, sur le fondement de l’article 1244 (ancien article 1386) du Code civil qui dispose que « Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction. » 

Ce texte faisant peser une responsabilité de plein droit est intrinsèquement liée à la seule propriété de l’ouvrage.

Cette responsabilité très spéciale des bâtiments en ruine est un des rares cas de responsabilité de plein droit, qui n’implique donc pas de rapporter la preuve d’une faute de la part du propriétaire et ne concerne d’ailleurs pas seulement les litiges locatifs. Le propriétaire était par exemple susceptible d’engager sa responsabilité si le même garde de corps avait cédé et était tombé sur un passant dans la rue … 

Afin d’échapper à sa responsabilité, le propriétaire peut (difficilement) rapporter la preuve d’une cause étrangère : la force majeure et la faute de la victime. En effet, la faute de la victime peut être invoquée pour échapper à sa responsabilité. Ainsi la Cour de cassation avait-elle pu retenir après qu’un enfant eût été blessé par l’effondrement d’un mur que « si le bâtiment se trouvait en état de délabrement, l’effondrement du pan de [mur] s’était produit a la suite des dégradations faites par la victime et d’autres enfants du voisinage dont le jeu consistait a arracher les cailloux du mur et qui avaient ainsi pratique un trou a la base de celui-ci » (Cass. civ. 2ème, 10 juill. 1978, n° 77-11.066 ; Bull. civ. II, n°188). En effet, la « ruine » semble ici exclusivement causée par la victime …

La Cour de cassation saisie d’un pourvoi du propriétaire, pour confirmer la responsabilité du bailleur, la Cour se contente d’appliquer l’article 1244 du Code civil : la « ruine » (destruction totale ou dégradation partielle de tout ou partie de l’ouvrage) du bâtiment avait causé un dommage par suite d’un défaut d’entretien (semble t-il rapporté en l’espèce). La circonstance de l’occupation sans droit ni titre était donc indifférente aux yeux de la Cour. C’est sans se contredire que la Cour considère que la « faute » de la victime, le maintien dans les lieux, n’était pas la cause exclusive de la « ruine » (notion sur laquelle la Cour ne revient pas dans son arrêt), bien causé par le défaut d’entretien du bien. La situation juridique de la victime, locataire ou occupant sans droit ni titre, ne pouvait pas, selon la Cour affecter la réunion des conditions de cette responsabilité qui pèse non pas sur le bailleur, mais sur le propriétaire.

L’application sévère de cette responsabilité est déjà connue devant la Cour de cassation   (Cass. civ. 1ère, 3 mars 1964, n° 60-13.025 ; Bull. civ., n°125 ; Cass. civ. 2ème, 14 déc. 1978, n° 77-12.245, inédit ; voir récemment Cass. civ. 2ème, 27 oct. 2022, n°21-16.692LEDA, déc. 2022, n° DAS201a0, obs. J. Mel inédit ; Le quotidien Lexbase, 15 nov. 2022, obs. C.-A. Michel). 

Ce n’est donc pas tant l’arrêt rendu le 15 septembre 2022 qui paraît critiquable mais l’article 1244 du Code civil lui-même, ou à tout le moins l’interprétation jurisprudentielle qu’on lui a donné. La Cour de cassation elle-même dans son rapport de 2000 avait souligné son anachronisme (Cour de cassation, Rapport de la Cour de cassation 2000, p. 731, not. p. 12.) et proposé son abrogation dans son rapport de 2005 (Cour de cassation, Rapport de la Cour de cassation 2005, p. 12 ). L’intention louable du législateur de 1804 de favoriser le sort des victimes de la ruine d’un bâtiment en désignant le responsable, s’accorde désormais assez mal avec les autres régimes de responsabilité qui reposent sur la garde de la chose et la faute. 

Le résultat se révélant sévère pour le propriétaire a fait réagir des députés qui ont rédigé une proposition de Loi  « visant à libérer le propriétaire d’un bien immobilier squatté de toute obligation d’entretien », qui compléterait l’alinéa 1244 du Code civil et exonérerait le propriétaire de sa responsabilité si le bien est occupé sans droit ni titre.  Belle illustration de l’ « effet macédonien » contre lequel le Doyen Carbonnier mettait en garde. 

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