[Droit immobilier] Réforme du droit des expulsions locatives, qu’apporte vraiment la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ?

Maître Amaury AYOUN est avocat et Docteur en droit et intervient en droit immobilier à Marseille, et notamment en procédure d’expulsion locative.

Les objectifs de la Loi dite « Kasbarian » n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite paraissent explicites jusque dans les intitulés de ses chapitres :

Chapitre Ier : Mieux réprimer le squat.
Chapitre II : Sécuriser les rapports locatifs.
Chapitre III : Renforcer l’accompagnement des locataires en difficulté.

En effet, la proposition de Loi datant d’octobre 2022 avait été motivée par « la médiatisation constante des squats et litiges de loyers », qui témoignait « de la forte émotion que suscitent chez [les] concitoyens ces exemples d’incivilité et d’injustice vécues au quotidien. ». On observe d’ailleurs que le troisième chapitre est apparu au cours des débats parlementaires.

Malgré son plan pédagogique, la Loi est destinée à un public averti, dont les subtilités ont parfois échappé aux commentateurs non juristes. D’ailleurs, les différents objectifs assignés à la Loi ne semblent pas vraiment atteints par ses dispositions très superficielles.

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[Droit immobilier] Sous-location interdite ! Les sous loyers appartiennent au propriétaire

Maître Amaury AYOUN est avocat et Docteur en droit et intervient en droit immobilier à Marseille, et notamment en cas de litige entre propriétaires et locataires.

Si en principe le locataire a « le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre » selon l’article 1717 du Code civil, c’est à condition que « cette faculté ne lui a pas été interdite ».

Généralement, les bailleurs prennent le soin d’insérer une clause d’interdiction de sous-location.

L’article 8 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en prend d’ailleurs acte, et présente les choses inversement, le principe devenant l’exception : « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. »

Bien que la sous-location leur soit interdite, les locataires sont souvent tentés de sous-louer leur logement (notamment parce que l’activité est rémunératrice grâce aux facilités offertes par les plateformes collaboratives telles que Airbnb) … à leurs risques et périls toutefois.

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[Droit immobilier] Le propriétaire est-il vraiment tenu d’indemniser le « squatteur » blessé suite à la rupture du garde-corps ?

Maître Amaury AYOUN est avocat et Docteur en droit et intervient en droit immobilier à Marseille, et notamment en cas de litige entre propriétaires et locataires.

Une décision de la Cour de cassation rendue le 15 septembre 2022 (Cass. civ 2^ème, 15 sept. 2022, n°19-26.249, inédit, D. 2022, p. 1917, obs. N. Reboul-Maupin ; La lettre juridique Lexbase, n°922, 27 oct. 2022, note M. Dupré ) avait été particulièrement médiatisée en raison de son apparente sévérité. Les titres des articles de presse étaient assez évocateurs : « Ce propriétaire doit indemniser un «squatteur» blessé avec un garde-corps », « Un propriétaire tenu d’indemniser un squatteur à la suite d’une blessure ? », « Un logement, même squatté, doit être entretenu, juge la Cour de cassation».

Et en effet, à première lecture, l’attendu principal de cet arrêt n’est pas très engageant pour les propriétaires : « L’occupation sans droit ni titre d’un bien immobilier par la victime ne peut constituer une faute de nature à exonérer le propriétaire du bâtiment au titre de sa responsabilité, lorsqu’il est établi que l’accident subi par cette dernière résulte du défaut d’entretien de l’immeuble. »

Il y a lieu de procéder à quelques clarifications tant factuelles que juridiques au sujet de cet arrêt.

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