[Droit immobilier] Peut-on faire expulser le locataire d’un autre copropriétaire suite à des troubles de voisinage et à la violation du règlement de copropriété ?

Maître Amaury AYOUN est avocat au Barreau de Marseille et intervient fréquemment dans les procédures d’expulsion des locataires et squatteurs .

Il arrive parfois que les incivilités de certains locataires ne cessent d’alimenter les discussions entre voisins ou lors des assemblées générales de copropriété : nuisances sonores, tapage nocturne notamment, encombrement des parties communes, utilisation de véhicule dans le hall, dégradation des biens communs, comportements agressifs.

Il est souvent inséré dans les contrats de bail d’habitation de ces locataires turbulents des obligations de se conformer aurèglement de copropriété, et de jouir paisiblement des locaux. À cet égard, l’article 1729 du Code civil dispose d’ailleurs que « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. ».

Cette obligation figure encore à l’article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lequel dispose que « Le locataire est obligé : (…) b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; »

La possibilité pour le propriétaire du logement d’obtenir l’expulsion de son locataire en raison de son usage non paisible des lieux et des troubles de voisinage dont il est à l’origine n’est évidemment pas discutée.

Bien entendu, tout personne victime d’un trouble de voisinage peut en demander réparation au locataire et au bailleur (I).

La question se pose aussi de savoir si des locataires, d’autres propriétaires ou le syndicat des copropriétaires peuvent demander la résiliation du bail et obtenir l’expulsion du locataire causeur de troubles lorsque le bailleur n’agit pas (II) ?

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[Droit immobilier] Les émeutiers locataires peuvent-ils vraiment être expulsés de leurs logements ?

Il a suffit d’un tweet du préfet du Val-d’Oise pour créer la polémique.

Le 23 août 2023, le Préfet du Val-d’Oise annonce sur son compte X avec un tag « Droits et devoirs », avoir « procéd[é] à l’expulsion locative de l’ensemble des occupants du logement social » où résidait un émeutier « interpellé après avoir pillé le magasin d’un opticien », aujourd’hui condamné à 12 mois d’emprisonnement.

Comme souvent en matière locative, l’affaire a suscité l’émoi médiatique. Par quel moyen le Préfet du Val-d’Oise a t-il pu sanctionner la famille du délinquant, qui pour sa part n’a pas participé aux émeutes ?

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[Droit immobilier] Action en réduction – diminution du prix suite à erreur de surface « Loi Carrez »

Maître Amaury AYOUN est avocat et Docteur en droit privé et intervient en droit immobilier à Marseille, notamment dans les intérêts des acquéreurs qui agissent en réduction ou diminution du prix suite à une erreur de surperficie « Loi Carrez ».

Il arrive parfois qu’après l’achat d’un bien immobilier (maison, villa, appartement), les acquéreurs réalisent que la superficie du bien mentionnée dans l’acte authentique de vente soit erronée.

Dans ces conditions, les acquéreurs peuvent agir contre le vendeur et solliciter la restitution du prix proportionnelle à la différence de superficie.

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[Droit bancaire] Arnaque ou fraude bancaire au faux conseiller / spoofing : quels recours ?

Maître Amaury Ayoun est avocat au Barreau de Marseille et intervient régulièrement en droit bancaire. Il est régulièrement l’avocat de victimes d’arnaque ou fraude bancaire au faux conseiller dite spoofing.

Une fraude bancaire émergente, connue sous le nom de « fraude au faux conseiller » ou « spoofing » (« usurpation d’identité »), ou parfois « vishing » (contraction de « voice » et « phishing »), est en train de se propager, dont notre cabinet prend connaissance de l’ampleur chaque semaine.

Il s’agit, en effet, de l’arnaque « à la mode » ces derniers temps et celle-ci obéit systématiquement au même mode opératoire.

Un individu se faisant passer pour un conseiller bancaire, un opérateur du service des fraudes, parfois même un « technicien », alerte un client de la banque par téléphone au sujet d’une opération suspecte sur son compte bancaire.

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[Droit immobilier] Réforme du droit des expulsions locatives, qu’apporte vraiment la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ?

Maître Amaury AYOUN est avocat et Docteur en droit et intervient en droit immobilier à Marseille, et notamment en procédure d’expulsion locative.

Les objectifs de la Loi dite « Kasbarian » n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite paraissent explicites jusque dans les intitulés de ses chapitres :

Chapitre Ier : Mieux réprimer le squat.
Chapitre II : Sécuriser les rapports locatifs.
Chapitre III : Renforcer l’accompagnement des locataires en difficulté.

En effet, la proposition de Loi datant d’octobre 2022 avait été motivée par « la médiatisation constante des squats et litiges de loyers », qui témoignait « de la forte émotion que suscitent chez [les] concitoyens ces exemples d’incivilité et d’injustice vécues au quotidien. ». On observe d’ailleurs que le troisième chapitre est apparu au cours des débats parlementaires.

Malgré son plan pédagogique, la Loi est destinée à un public averti, dont les subtilités ont parfois échappé aux commentateurs non juristes. D’ailleurs, les différents objectifs assignés à la Loi ne semblent pas vraiment atteints par ses dispositions très superficielles.

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[Droit bancaire] Caution solidaire libérée d’une saisie rémunération en raison de l’action tardive de la banque : « durée du prêt » et caractère accessoire de la caution.

Maître Amaury Ayoun est avocat au Barreau de Marseille et exerce principalement en droit bancaire. Il assiste notamment les cautions solidaires dont le recouvrement est recherché par leur banque.

Notre cabinet a récemment obtenu une nouvelle victoire pour une caution solidaire d’un crédit immobilier (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, ch. 1-9, 29 juin 2023, n°2023/480). L’arrêt revient assez classiquement sur l’irrecevabilité des demandes tardives de la banque et de manière plus inédite sur la notion de durée du prêt.

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[Droit commercial] Émeutes et commerces pillés à Marseille, la CCI annonce un fonds « Solidarité commerce pillés » consistant en une aide de 10 000 €

Maître Amaury AYOUN est avocat et Docteur en droit commercial et intervient à Marseille, et notamment en matière de préjudice économiques et d’indemnisation des pertes d’exploitation.

La région Sud vient de créer un fonds de soutien « Solidarité Commerces pillés » à destination des commerçants, restaurateurs et buralistes marseillais.

Le fonds a vocation à déployer une aide financière de 10.000,00 € dont l’objet est d’aider les entreprises touchées par les actes de vandalismes à reconstituer leur trésorerie et faire face aux pertes d’exploitation « inévitables« .

Le fonds entend également faciliter la réparation immédiate des dommages matériels qui empêcheraient l’exploitation immédiate du fonds : reconstruction des devantures, vitrines, et locaux.

Ce type d’aide risque parfois ne pas s’avérer suffisant en cas de pertes totale des stocks ou de locaux incendiés ou totalement inutilisables. Le cas échéant, notre cabinet se tient bien entendu à disposition des commerçants marseillais touchés par les actes de vandalismes pour les accompagner dans leurs démarches auprès des assureurs ou de l’État.

Nous vous invitions à prendre connaissance de notre article sur Village Justice sur les recours réels des commerçants suite aux actes de vandalisme de leurs commerces.

[Droit bancaire] L’affacturage ou factoring

Maître Amaury AYOUN est avocat et Docteur en droit et intervient en droit bancaire à Marseille, et notamment en matière d’affacturage – factoring.

L’affacturage est une technique de financement à court terme des entreprises introduite en France dans le courant des années 60^[1]. L’affacturage ou « factoring », est une « technique » qui consiste pour un établissement d’affacturage, le factor ou affactureur, à recevoir les créances de son client, commerçant, profession libérale ou industriel etc …

Comme l’indique la doctrine, la spécificité de l’affacturage tient aux services qui seront associés à la transmission de ces créances : gestion et recouvrement des créances pour le compte de l’adhérent, garantie des paiements, règlement par anticipation^[2].

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[Droit immobilier] Sous-location interdite ! Les sous loyers appartiennent au propriétaire

Maître Amaury AYOUN est avocat et Docteur en droit et intervient en droit immobilier à Marseille, et notamment en cas de litige entre propriétaires et locataires.

Si en principe le locataire a « le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre » selon l’article 1717 du Code civil, c’est à condition que « cette faculté ne lui a pas été interdite ».

Généralement, les bailleurs prennent le soin d’insérer une clause d’interdiction de sous-location.

L’article 8 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en prend d’ailleurs acte, et présente les choses inversement, le principe devenant l’exception : « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. »

Bien que la sous-location leur soit interdite, les locataires sont souvent tentés de sous-louer leur logement (notamment parce que l’activité est rémunératrice grâce aux facilités offertes par les plateformes collaboratives telles que Airbnb) … à leurs risques et périls toutefois.

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[Droit patrimonial] La liste de la déchéance 2023 de la Caisse des Dépôts et Consignations est en ligne.

Maître Amaury AYOUN est avocat au Barreau de Marseille et Docteur en droit. Il exerce en droit patrimonial et en droit bancaire. Notre cabinet vous assiste afin de récupérer vos sommes consignées en cas de difficultés.

Comme chaque année, la liste de la déchéance est mise en ligne et les principaux concernés seront informés par courrier qu’ils sont propriétaires de sommes toujours consignées auprès de la Caisse des dépôts et consignation depuis 30 ans.

Vous pouvez consulter la liste 2023 ci-bas :

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